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        臺州市人民政府令第111號《臺州市物業管理規定》

        發布時間:2019-08-03 訪問次數: 信息來源:亭旁鎮 字號:【

        臺州市人民政府令

         

         

        111

         

         

        《臺州市物業管理規定》已經2019622日市政府第48次常務會議通過,現予公布,自201981日起施行。

         

         

         

                                                                                                            市長:張曉強

                                                                201971

         

        (此件公開發布)


         

         

        臺州市物業管理規定

         

        第一條  為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的生活和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本規定。

        第二條 本規定所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業按照合同約定,或者業主自行管理的方式,對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

        第三條 縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導,建立健全綜合協調和考核機制,將物業管理納入社區建設和社區管理體系,支持采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

        市、縣(市、區)物業管理行政主管部門(以下稱物業主管部門)負責本行政區域內物業管理的監督管理工作,指導街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

        市、縣(市、區)有關行政管理部門按照各自職責,協助做好本行政區域內物業管理的監督管理相關工作。

        街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系,指導業主大會成立和業主委員會的選舉工作,協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

        第四條  居民委員會指導、督促業主委員會和物業服務企業履行職責,協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

        鼓勵居民委員會和業主委員會、物業服務企業建立議事協調機制,協調解決物業管理活動中發生的問題。

        鼓勵居民委員會成員和業主中的黨員通過法定程序擔任業主委員會成員。

        支持業主委員會和物業服務企業根據中國共產黨章程的規定,設立黨的組織,開展黨的活動,保障物業管理活動依法有序進行。

        第五條  物業服務行業協會應當制定行業自律管理制度,建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案,開展物業服務企業從業人員培訓,發布物業服務市場信息,促進行業健康發展,并協助政府有關部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和社區組織調解處理物業管理糾紛。

        第六條  市物業主管部門應當會同市級有關部門制定業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則、物業服務合同、物業保修協議、物業承接驗收確認協議和裝飾裝修承諾書等示范文本,供物業管理各方參照使用。

        第七條 市物業主管部門負責建立物業管理信息平臺和業主決策電子投票系統。

        法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項,業主和業主委員會可以通過電子投票系統進行決策。

        物業管理信息平臺、業主決策電子投票系統建設和維護經費列入市物業主管部門預算,不得向物業服務行業協會、物業服務企業、業主委員會等收取或者變相收取費用。

        第八條  物業管理區域由物業所在地縣(市、區)物業主管部門會同建設行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分,應當征求居民委員會的意見。

        城鄉規劃管理部門應當邀請物業主管部門參與新建物業建設方案的評審,或者征求物業主管部門對物業共用設施設備和物業管理用房配置的意見。

        物業項目的配套設施設備各自獨立的,可以分別劃分物業管理區域。

        第九條  物業管理區域具備下列條件之一的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議并選舉產生業主委員會:

        (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;

        (二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

        分期開發的建設項目,首期開發區域具備業主大會成立條件的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議并選舉產生業主委員會,負責已開發區域的物業管理。當后期開發區域房屋出售并交付使用后,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導業主補選或者改選業主委員會。

        首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔,具體辦法由市物業主管部門會同市建設行政主管部門制定。

        第十條  下列事項由業主通過業主大會會議決定:

        (一)制定和修改業主大會議事規則;

        (二)制定和修改管理規約;

        (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

        (四)選聘和解聘物業服務企業;

        (五)籌集和使用專項維修資金;

        (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

        (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

        第十一條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

        (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

        (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

        (三)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

        (四)監督管理規約的實施;

        (五)業主大會賦予的其他職責。

        第十二條  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

        第十三條  鼓勵業主委員會聘請執行秘書,協助業主委員會處理日常事務。

        業主委員會執行秘書的薪酬不得低于當地最低工資標準,從業主委員會工作經費中列支。

        第十四條  推行業主委員會會計委托代理制度。業主委員會可以委托街道辦事處、鄉(鎮)人民政府會計代理機構或者其他會計代理機構代理會計業務。

        業主委員會委托會計代理機構代理會計業務的,應當簽訂書面委托合同,明確雙方的權利和義務。

        第十五條  不具備成立業主大會條件或者雖然具備成立業主大會條件但未成立的住宅小區,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織成立物業管理委員會。

        物業管理委員會由業主以及街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、公安派出所、居民委員會、建設單位派員組成,并由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委派的人員擔任召集人。物業管理委員會人數應當為十一人至十五人的單數,其中業主成員應當不少于百分之六十。

        街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當將物業管理委員會的組成人員在物業管理區域內公告,并通過物業管理信息平臺向業主披露。業主對物業管理委員會組成人員有異議的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

        物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責,并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

        第十六條  物業管理委員會應當維護業主合法權益,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

        物業管理委員會辦理下列事項應當征求并取得專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意:

        (一)制定和修改管理規約;

        (二)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

        (三)選聘和解聘物業服務企業;

        (四)改變共有部分的用途;

        (五)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

        (六)法律、法規、規章或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

        物業管理委員會辦理專項維修資金籌集和使用、建筑物及其附屬設施改建和重建的事項應當征求并取得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

        第十七條  業主委員會任期屆滿前二個月,或者業主委員會委員人數不足二分之一時,業主委員會應當組織召開業主大會會議對業主委員會進行改選。業主委員會拒不召開業主大會會議對業主委員會進行改選的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期改正;逾期未改正的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當成立物業管理委員會組織召開業主大會會議。

        第十八條  縣(市、區)物業主管部門應當定期組織業主委員會成員、執行秘書、物業管理委員會和社區組織相關人員參加物業管理法律和業務知識培訓,所需經費列入同級人民政府財政預算。

        第十九條  一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

        提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

        住宅物業的建設單位對物業前期管理應當通過招標方式選聘物業服務企業,投標人少于三個或者物業管理區域建筑面積不足五萬平方米的,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

        建設單位根據前款規定采用協議方式選聘物業服務企業的,應當報縣(市、區)物業主管部門批準。縣(市、區)物業主管部門應當自收到報告之日起三個工作日內作出決定并書面通知建設單位;逾期未通知的,視為同意。

        市物業主管部門應當建立物業管理招標平臺,制定評標規則,為建設單位、業主委員會通過市場競爭機制選聘物業服務企業提供便利。

        第二十條  在辦理前期物業交接手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

        (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

        (二)共用設施設備清單;

        (三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

        (四)物業質量保修和物業使用說明文件;

        (五)業主名冊;

        (六)物業管理需要的其他資料。

        前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。

        第二十一條  物業服務企業下列信息應當在物業管理區域內公示:

        (一)物業服務企業基本信息;

        (二)物業服務項目經理信息;

        (三)物業服務投訴電話;

        (四)物業服務內容和標準;

        (五)物業服務收費項目和標準;

        (六)物業服務企業受到相關部門行政處罰以及被國家機關列入嚴重失信名單的情況;

        (七)物業服務企業從業人員違反物業管理法律、法規、規章等規定受到相關部門行政處罰的情況;

        (八)物業服務企業及其從業人員受到物業服務行業協會警告、業內通報批評和公開譴責等處分的情況;

        (九)公共水費、電費分攤情況。

        業主委員會下列信息應當在物業管理區域內公示:

        (一)管理規約、業主大會議事規則;

        (二)住宅專項維修資金籌集以及使用情況;

        (三)物業共用部位和共用設施設備經營所得收益以及使用情況;

        (四)業主委員會工作經費支出以及執行秘書薪酬支付情況;

        (五)決定物業管理區域內有關共有物業的重大管理事項。

        鼓勵物業服務企業、業主委員會通過物業管理信息平臺向業主披露相關信息。

        第二十二條  縣(市、區)物業主管部門應當每年對轄區內物業服務企業的服務質量進行評估,可以委托社會評估機構開展評估工作,評估結果應當向社會公布。

        物業服務質量評估體系由市物業主管部門制定。

        第二十三條  城鄉規劃管理部門應當將物業管理用房配置比例和要求列入規劃條件。

        物業管理區域內的物業為住宅或者含有住宅的,城鄉規劃管理部門出具的規劃條件應當要求建設單位按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七配建物業管理用房,其中千分之三為物業管理辦公用房、千分之四為物業管理經營用房。

        物業管理區域內的物業為非住宅的,城鄉規劃管理部門出具的規劃條件應當要求建設單位按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三配建物業管理用房,其中千分之一點五為物業管理辦公用房、千分之一點五為物業管理經營用房。

        當物業管理用房按規定比例配置建筑面積不足五十平方米時,按照五十平方米配置。物業管理用房建筑面積計入該物業地上總建筑面積。

        利用物業管理經營用房進行經營所得收益歸全體業主所有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

        第二十四條  經業主大會決定,物業管理區域內的公共停車泊位可以向業主和非業主使用人之外的單位和個人開放,并收取臨時停車費。

        依據前款規定收取的臨時停車費主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

        第二十五條  擅自占用物業公用部位停放車輛,妨礙其他車輛和行人通行的,物業服務企業業主委員會應當通知車輛所有人或者使用人駛離;無法通知或者經通知后拒不駛離的,業主委員會、物業服務企業可以按照管理規約的規定將車輛就近移至停車泊位。

        業主委員會、物業服務企業發現停放在物業管理區域內的車輛屬報廢車輛的,應當及時向縣(市、區)公安機關交通管理部門報告。

        第二十六條  鼓勵業主和非業主使用人對裝修或者維修房屋產生的建筑垃圾采取袋裝化收集。

        縣級以上人民政府確定實施生活垃圾定時定點分類投放的住宅小區,業主大會或者業主委員會應當制定具體實施方案。

        委托物業服務企業實施管理的物業管理區域,物業服務企業為生活垃圾分類投放管理的責任人。

        業主、非業主使用人不按規定分類投放生活垃圾的,物業服務企業、業主委員會應當予以勸導,并督促改正。

        第二十七條  未經業主委員會同意,任何單位和個人不得擅自在物業管理區域內的樹木、地面、電桿、建筑物、構筑物或者其他設施上任意刻畫、涂寫、張貼或者放置廣告。

        單位和個人違反前款規定的,物業服務企業、業主委員會應當予以制止或者清理。

        第二十八條  封閉式物業管理區域,業主大會、業主委員會和物業服務企業可以限制業主和非業主使用人之外的人員和車輛進入物業管理區域。

        第二十九條 物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供熱、通信、有線電視等設施設備,業主大會決定移交給相關專業單位的,相關專業單位應當接收,并承擔維修、更新、養護責任。

        專業單位無正當理由拒絕、拖延接收管理物業管理區域內共有設施設備的,由縣(市、區)人民政府責令限期接收管理。

        第三十條  業主應當根據物業服務合同約定、業主大會決定按時足額交納物業服務費用。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

        物業管理區域內尚未出售或者尚未交付給買受人的物業,其物業服務費用由建設單位交納。建設單位交付物業次月起產生的物業服務費用由業主交納。

        建設單位出售物業時,不得承諾或者約定減免物業服務費用。

        第三十一條  物業主管部門與不動產登記部門應當建立信息共享機制。已經建立信息共享機制的,物業產權交易辦理過戶登記時,不動產登記部門應當核查該物業項目物業服務費用、物業專項維修資金和相關分攤費用交納情況,并將核查的的信息告知買受人。

        第三十二條 業主未按物業服務合同約定、業主大會決定交納物業服務、公共水電分攤等費用的,物業服務企業、業主委員會可以通過上門催繳、向業主所在單位或者行業主管部門通報的形式,督促業主交納相關費用;業主所在單位、行業主管部門應當予以協助。

        業主欠交物業服務、公共水電分攤等費用,經判決、裁定等生效法律文書確認應當履行且有履行能力而拒不履行的,有關部門可以依法將該業主列入嚴重失信名單。

        物業服務企業不得對業主、非業主使用人生活采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他限制物業使用等方式迫使其交納物業服務、公共水電分攤等費用。

        第三十三條  住宅物業(包括拆遷安置房、經濟適用房)、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照規定交存物業專項維修資金。

        物業專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。

        新建物業首期物業專項維修資金,由業主按照所擁有物業的建筑面積交存,并由建設單位按照《浙江省物業專項維修資金管理辦法》有關規定代收代交。交存的標準為當地房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八,具體比例和標準由市、縣物業主管部門會同建設、財政等部門根據當地實際和房屋結構類型確定,并報經本級人民政府批準后公布。

        業主分戶賬內物業專項維修資金余額不足首期繳存額的百分之三十時,業主委員會或者受委托的物業服務企業應當通知業主續交專項維修資金。

        第三十四條  建設單位及其委托的物業服務企業在前期物業管理過程中利用物業管理經營用房以及物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征求業主的意見,所得收益屬業主共同所有,用于補充物業專項維修資金。

        建設單位及其委托的物業服務企業應當在收到前款規定的經營所得十個工作日內,將相關款項交存至物業專項維修資金賬戶。

        第三十五條  物業存在安全隱患,危及公共利益以及其他業主合法權益的,責任人應當及時維修養護,消除隱患,有關業主應當給予必要配合。

        責任人不履行維修養護義務的,經業主大會、業主委員會同意,可以由物業服務企業代為組織維修養護,所需費用由責任人承擔。

        本條規定的物業維修養護費用,按照規定屬于物業專項維修資金列支范圍的,在專項維修資金中列支。緊急情況需要立即維修和更新的,由物業服務企業或者相關業主提出建議,經業主委員會或者社區居民委員會核實,可直接撥付專項維修資金。

        第三十六條  建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

        物業保修期限屆滿前一個月,建設單位應當在物業管理區域內發布公告,受理對該項物業質量問題的異議,并報縣(市、區)物業主管部門和業主委員會備案。建設單位對物業質量異議的處理結果應當書面答復異議人并在物業管理區域內公示。

        業主、非業主使用人以及業主委員會對建設單位處理結果仍有異議的,業主委員會和建設單位可以共同委托第三方鑒定,所需費用由業主委員會和建設單位按照約定承擔。

        建設單位未按本條第二款規定發布公告,或者未對物業質量異議進行處理的,物業保修期限予以順延;業主、非業主使用人以及業主委員會未在規定期限內提出物業質量異議的,視為沒有異議。

        第三十七條  建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前,應當一次性向物業所在地物業保修金管理機構按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交納保修金,作為物業維修費用保證。

        物業保修金存儲期限為八年。物業保修金管理機構應當在物業交付之日起滿八年的前一個月內,將擬退還物業保修金事項在物業管理區域內予以公示,公示期限為一個月。公示期內未收到異議或者異議不成立的,物業保修金管理機構應當自保修金存儲期限屆滿之日起三十日內將物業保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設單位。

        第三十八條  違反本規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

        第三十九條  物業服務企業違反本規定第三十條第三款規定,對業主、非業主使用人生活采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他限制物業使用等方式迫使其交納物業服務、公共水電分攤等費用的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上二萬元以下罰款。

        第四十條  建設單位或者其聘請的物業服務企業違反本規定第三十條第二款規定,拒不交存其利用物業管理經營用房以及物業共用部位、共用設施設備進行經營所得收益的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上二萬元以下罰款。

        第四十一條  本規定自201981日起施行。臺州市人民政府2010628日發布的《臺州市物業管理實施辦法》(市政府第99號令)同時廢止。

         





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